Tribuna Livre
Este é um bom momento para comprar imóveis?

Realizar o sonho da casa própria ainda é uma prioridade para milhões de brasileiros. No entanto, para muitos, a crise econômica enfrentada pelo País nos últimos anos tornou essa conquista um pouco mais distante. De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), entre 2016 e 2017, aumentou em 7% o número de imóveis cedidos no Brasil, ou seja, cresceu a quantidade de pessoas que moram “de favor”, como falamos popularmente.

O cenário atual, entretanto, já pode ser considerado mais promissor. Mesmo com a retomada singela da economia, este é um momento de oportunidades. Para quem tem registro em carteira de trabalho (CLT) e, ao menos, três anos de FGTS acumulado, pode ser a hora de pensar em adquirir o primeiro imóvel.

Mas, para quem não tem dinheiro vivo para comprar à vista, a primeira alternativa que vem a mente é, sem dúvida, financiar. E, nesse sentido, temos boas notícias. Em 2018, as linhas de crédito para a compra de imóveis voltaram a ficar mais acessíveis para a pessoa física. Recentemente, a Caixa Econômica Federal, um dos principais agentes financeiros impulsionadores do mercado imobiliário, aumentou o limite da cota de financiamento de um imóvel usado de 50% para 80%, o que significa um “respiro” na hora de dar a tão suada entrada do bem. Para as unidades novas, o percentual permaneceu em 80%. As taxas nominais também apresentaram queda, fator que contribui para a compra de bens duráveis em operações de longo prazo.

No entanto, para quem está decidido a entrar em um financiamento, existem pontos sensíveis que devem ser analisados com muito cuidado. O primeiro deles é o sistema que será adotado para a composição do saldo devedor do contrato. No Brasil, existem três sistemas bastante usuais: o SAC (Sistema de Amortização Constante), o SACRE (Sistema de Amortização Crescente) e a Tabela Price (Sistema Francês de Amortização). No SAC e no SACRE, as parcelas são decrescentes e, em ambos, o CET – Custo Efetivo Total – do contrato tende a ser menor do que nas operações que seguem a Tabela Price.

Antes de fechar negócio, também é importante se certificar das taxas administrativas que serão cobradas pela instituição escolhida. Cada banco, por exemplo, possui a sua própria tabela de custos, que pode variar de um para outro, significativamente. Esta informação, normalmente, está escondida no rodapé do contrato, portanto, questione antes de dar sequência ao pedido do empréstimo.

Tomada a decisão, a primeira etapa para a liberação de um financiamento é a análise cadastral, que é praxe em todas as instituições financeiras. Nesta avaliação será levada em conta a situação de crédito do tomador, ou seja, se possui restrições financeiras, como apontamentos no SPC e Serasa, se possui vínculo empregatício formal, qual a sua remuneração mensal e variável, endereço fixo e referências.

É preciso reforçar, porém, que mesmo em tempos de condições favoráveis, o comprador não pode deixar de avaliar a sua verdadeira condição financeira e a necessidade real de adquirir este imóvel. Assumir um crédito imobiliário, sem estar plenamente consciente da responsabilidade e do peso desta dívida, é prejuízo na certa. Portanto, é imprescindível que o consumidor analise o quanto realmente tem de recurso disponível para a entrada, qual o saldo atual de que pode dispor no FGTS e qual o percentual de seu salário que está livre para o pagamento das parcelas. As instituições financeiras normalmente permitem comprometimento de no máximo 30% da renda mensal com pagamento do financiamento.

É propício ressaltar, ainda, que financiar só é recomendado quando o grau de urgência para comprar o imóvel é mais alto. Se for possível esperar um pouco mais para a aquisição, o consórcio pode ser levado em consideração. Diferentemente de um financiamento, o comprador de uma cota de consórcio não poderá usufruir do bem instantaneamente e a conquista do imóvel estará atrelada à capacidade de dar lances atrativos no decorrer do contrato ou, puramente, da sorte de ser contemplado nos sorteios dos primeiros meses.

Aqui, também é necessário estar de olho bem aberto! Ao comprar uma cota de consórcio é essencial conhecer a procedência da companhia administradora e, sobretudo, analisar o histórico de lances já contemplados. É importante verificar os custos ao longo do tempo, como taxas administrativas, valor mínimo dos lances, calendário de sorteios etc. O consumidor deve estar ciente de que, ao aderir a um grupo de consórcio imobiliário, dificilmente o bem será obtido no primeiro lance.

Ainda para quem pode esperar e tem disciplina financeira, há uma terceira alternativa: poupar. Formar uma boa carteira de investimentos, que garanta uma remuneração compatível com o mercado (necessariamente superior à inflação), pode garantir a tranquilidade de adquirir o imóvel desejado à vista e em um futuro bem próximo.

Resolvida a questão do valor a investir, como escolher um bom imóvel, pagando por ele um preço justo? O mercado imobiliário é regido, sobretudo, pela lei da oferta e procura. Este movimento é constante, pois, independentemente de estarmos vivendo em tempos de crise, as pessoas continuam se casando, se divorciando e muitos filhos permanecem sonhando com o momento de sair da casa dos pais. Então, o segmento sempre tem demanda, que pode ser forte, moderada ou fraca, de acordo com o momento financeiro do País. Quando a oferta de crédito é maior ou os preços dos imóveis estão mais baixos, a busca aumenta e logo os valores também, iniciando um novo ciclo, como uma roda gigante.

A Selic é um excelente ponto de partida para o aquecimento do setor. A taxa básica atual é a mais baixa dos últimos 10 anos, 6,5%, e isto significa crédito mais barato. E o índice de confiança do consumidor é movido por essa referência de mercado. Além disso, quanto mais baixa a Selic, o apetite por investimentos tradicionais, como a poupança, tende a cair e, consequentemente, o interesse em investir em imóveis volta a reacender, valorizando as ofertas.

Concluindo, este é um excelente momento para comprar um imóvel nos últimos cinco anos. Economia voltando a crescer, taxa básica em níveis baixos, instituições financeiras dispostas a financiar e as pessoas ainda almejando morar no que é seu. Além disso, construtoras com estoque alto de lançamentos e imóveis usados vazios há algum tempo são fatores que elevam o poder de barganha de quem deseja comprar. Então, para que esperar? Que tal realizar este sonho ainda em 2018?

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*Tiago Galdino é CFO do Imovelweb, um dos maiores portais do mercado imobiliário do País. O executivo é bacharel em Administração de empresas, pela Universidade Federal de Sergipe (UFS), com MBA pelo Insper. Conta com Especialização em Negociação e Liderança, na Harvard University (EUA).